Покупка или продажа недвижимости в Москве – ответственный шаг, который напрямую влияет на финансовые результаты и юридическую безопасность сделки. Инвестору нужна всесторонняя проверка объекта, контрагентов и условий договора. Советами из практики делятся эксперты компании ФМ-КРАФТ, оказывающей услуги сопровождения бизнеса при купле-продаже коммерческих зданий.
Правовой статус и юридическая чистота
Правоустанавливающие документы: выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договоры купли-продажи, поручительства и иные основания владения – нужны для подтверждения статуса объекта. На их основании можно убедиться в полномочиях продавца, проверяется наличие обременений (залоги, аресты, сервитуты, ограничения).
Техническая документация: кадастровый паспорт, план – помогут уточнить площадь, назначение помещений, наличие перепланировок.
Объект обязательно проверяется на наличие задолженностей по налогам, коммунальным услугам.
Финансовая проверка: платежи, доходы и риски
Включает в первую очередь анализ следующей информации:
- арендной базы;
- действующих договоров аренды, сроков их окончания;
- платежеспособности контрагентов.
Оценка динамики тарифов, расходов на содержание, ремонт, наличие резервов позволит определить финансовую устойчивость объекта. Проверке подлежат любые скрытые платежи: комиссии за услуги управляющей компании, обслуживание инженерных систем, обязательства по кредитам и лизингу (условия залога, досрочного погашения, графики платежей).
Условия сделки и риски
В предмете договора четко прописывается объект, его площадь и назначение, а также – что остается: оборудование, инженерная инфраструктура, мебель.
При сделках указывается не только цена, но и порядок расчетов, неустойки и штрафы.
Особое внимание – обременениям и ограничениям на регистрацию, перепланировку, изменение назначения помещения.
Техническая экспертиза и состояние объекта
Компании ФМ-КРАФТ проводит инженерную диагностику состояния кровли, фасада, сетей, систем отопления, вентиляции, электроснабжения, пожарной безопасности. Все это позволит объективно оценить предмет договора, выявить скрытые риски.
Проверка контрагентов: репутация и платежная дисциплина
Данные о продавце или покупателе, а также заемщиках включают информацию об их финансовом состоянии, кредитной и судебной истории.
Готовим финансовые и юридические заключения также на подрядчиков, управляющую компанию.
В целом сделка должна соответствовать ГК РФ, жилищному и градостроительному кодексам, а также иным нормативным актам России. Определенную роль играют и регуляторные акты Москвы: требования к недвижимости, порядок лицензирования, эксплуатации коммерческих объектов.
Стратегическая оценка сделки заключается в определении ее целесообразности и рисков. Наши эксперты рассчитают окупаемость, представят сценарии роста аренды, выявят потенциал повышения стоимости.
Юридическая проверка вкупе с технической экспертизой, финансовым аудитом и стратегической оценкой – это наш комплексный подход, призванный снизить риск и повысить стоимость портфеля по итогам сделки. Готовы предложить вам комплекс услуг при покупке или продаже вашего объекта. Звоните!